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全亞洲市值最大的房地產投資信託基金-領展

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本文介紹領展的發展歷史及截至2021年3月底最新的業績概況分享,最後我會總結並給出一點對領展的個人意見。

摘要:本文介紹領展的發展歷史及截至2021年3月底最新的業績概況分享,最後我會總結並給出一點對領展的個人意見。

領展的一些基礎資料

領展房地產投資信託基金,在早期成立時叫領匯房地產投資信託基金,但後來因為進軍中國內地時因重名而改名。若你不是十分瞭解房地產投資信託基金是甚麼,建議可以去查看之前的一篇文章「房地產投資信託基金的優勢-兼具穩定派息和抵抗通脹」。

領展於2005年11月25日在香港交易所上市,是香港第一個房地產投資信託基金。領展的資產由香港房屋委員會(房委會)分拆其零售物業及停車場而來。

領展現時以市值計是全亞洲最大的房地產投資信託基金,它是完全由個人及機構投資者持有的,這與其他很多由地產發展商或大企業分拆出來的Reit不同,這些Reit通常還是被大股東所控制。但領展背後由於並沒有大股東,所以在政策制定可以更自主獨立,這絕對有利於領展的基金單位持有人。

現任公司CEO王國龍於2009年加入領展,帶領著領展持續15年在分派上皆取得增長。領展的特點是專注於投資以必需品為主的零售、停車場及甲級辦公室大樓,故往往在經濟狀況不佳時表現出抗逆的能力。

市場概況

領展房地產信託基金(港股編號:823),現時股價為HK$75,市值HK$1561.4億,市賬率為0.98,收益率為3.867%,現處接近一年高位,近期由於市況較波動,像領展這樣業績穩健的Reit自然成為資金的避難所。領展擁有良好的信貸評級,標普、穆迪及惠譽的評級分別為A、A2及A,皆為穩定評級。

領展(823)的52週日線圖
領展(823)的52週日線圖
來源:http://www.aastocks.com/tc/stocks/quote/detailchart.aspx?symbol=00823

所持投資項目

按所處的國家或地區劃分

領展現時共持有136個物業,其中127個位於香港、7個位於中國大陸及2個位於海外,分別約佔投資物業組合的79.3%、16.8%及3.9%,投資物業組合總值HK$2070億。

按物業類型劃分

領展所持有的投資項目主要包括零售、停車場及辦公室,分別佔投資物業組合的74%、15.2%及10.8%。

領展的投資物業按地區及業務分類
領展的投資物業按地區及業務分類
來源:領展2020/21年度年報-策略報告

香港物業組合

領展的香港房地產物業組合主要以必需品零售為主,為香港本地居民提供生活必需品及相關服務,停車場組合則為公共屋邨的居民及訪客提供便利。

於本財年,領展的香港物業組合簽訂了超過400份新租約,而租金收繳率維持在98%的高水平,停車場的收益則錄得1.5%的按年輕微跌幅。租用率維持於96.8%的穩定水平,但由於物業管理費用豁免及租金減免,零售收益總額按年減少4.5%。

領展表示在租賃磋商方面仍然充滿挑戰,但在本財年末季的平均續租租金調整率已回升至正數,年內的平均零售物業續租租金調整率錄得-1.8%的負增長,平均每月租金按年減少3.4%至每平方呎HK$62.4。

雖然領展業務以必需品為主,但香港本地消費仍無可避免地因部分商舖停業及社交距離限制而受到影響,年內,整體商戶每平方呎零售銷售總額下調9.4%。

領展的香港物業組合中的零售業務中,按租金收入計,最高的前五種零售行業分別為飲食、超市、街市、服務及個人護理/醫療,分別佔28%、21.6%、16.6%、10.6%及5.5%。

停車場方面,平均每個泊車位每月收入按年下跌1.8%至HK$2776,而停車場總估值及每個泊車位平均估值均下跌0.7%,分別跌至HK$315.16億及HK$55.8萬。

辦公室方面,九龍東海濱匯持續吸納優質商戶,為領展帶來穩定收入。於下半財年,另一名營運商已承租早前共享工作空間營運商遷出的兩層辦公室的其中一層。於2021年6月,海濱匯辦公室部分的已落實租用率為82.9%。

位於香港九龍東的海濱匯
位於香港九龍東的海濱匯
來源:http://greenbuilding.hkgbc.org.hk/zh/projects/view/94

物業經營開支方面,雖然要採取更嚴格的清潔程序從而導致物管人資費用、保安及清潔開支等按年增加2.4%,以及因推出免費泊車計劃及舉辦更多活動以重振商店業務,宣傳及市場推廣開支增加23%,但領展仍能很好地控制開支,全年物業經營開支總計減少3.6%。

在本財年以資本開支總額為HK$3.45億完成三個提升項目—樂富廣場、彩園廣場及啟田商場,投資回報分別為10.1%、9.1%及12.1%。

翻新前的樂富廣場 翻新前的樂富廣場翻新後的樂富廣場翻新後的樂富廣場
圖片來源:https://zh.wikipedia.org/wiki/%E6%A8%82%E5%AF%8C%E5%BB%A3%E5%A0%B4

翻新前的啟田市場
翻新前的啟田市場 圖片來源:https://zh.wikipedia.org/wiki/%E5%95%9F%E7%94%B0%E5%95%86%E5%A0%B4
翻新後的啟田市場
翻新後的啟田市場 圖片來源:https://www.hkmarket.com.hk/zh-hant/markets/%E5%95%9F%E7%94%B0%E5%B8%82%E5%A0%B4/

中國內地物業組合

領展的中國內地房地產物業組合的收益總額及物業收入淨額分別按年下跌6.3%及6.9%,主要由於深圳的領展中心城進行資產提升工程導致收入損失(預計將於2021年底前竣工並提供雙位數的投資回報)及提供租金減免所致。但業務迅速恢復,年內簽訂約200份新租約,租金收繳方面整體維持穩健,錄得98%的高水平,且年內並沒有嚴重的租金拖欠。

位於深圳的領展中心城位於深圳的領展中心城
位於深圳的領展中心城
來源:https://www.linkreitchina.com/tc/about/link-centralwalk/

零售方面,年內商場的平均續租租金調整率為11.1%,平均零售租用率輕微下跌1.5%至96.3%,除領展中心城外,其他三項物業在2021年4月的商戶銷售額已恢復至新冠疫情前的大約90%水平。

辦公室方面,於2021年3月底,上海甲級辧公室物業領展企業廣場的租用率維持於95.8%,但由於上海新辦公室的供應急增,故續租租金調整跌至-8%,但由於該物業的位置及質素優越,對商戶來說仍繼續具有吸引力,故領展成功與主要商戶續約10年,新租期將於2022年7月在大型提升工程完成後開展。

位於上海的領展企業廣場
位於上海的領展企業廣場
來源:https://www.dichandadang.com/office-leasing/shanghai/huangpu/link-square

於2021年4月2日,領展完成了在中國內地第六項投資,收購了位於上海市閔行區佔地149,000平方米的商業發展物業-上海七寶萬科廣場的50%權益,該物業於2016年落成,是一座八層高並具有高品質規格的商業發展物業,租用率達97.8%,將憑藉重組商戶組合及租金上調帶動租金增長。

位於上海的七寶萬科廣場
位於上海的七寶萬科廣場
圖片來源:https://www.linkreit.com/tc/our-business/qibao/?type=assetInvestment

於2021年6月4日,領展完成第七項投資,以人民幣32.05億收購廣州天河太陽新天地購物中心,於2012年落成於珠江新城,是區內僅有的大型商場,佔地90,000平方米,集商業、住宅及教育於一身,進一步擴大於中國內地的零售業務。其加權平均租約到期日較短及現時僅70.3%的租用率,預期商戶組合重組及提升工程後的增長潛力較大,且隨著鄰近馬場地帶正醖釀重建,物業將進一步受惠於上班族及居民客群的增長,將可產生持續收益增長。

位於廣州的太陽新天地購物中心
位於廣州的太陽新天地購物中心
圖片來源:https://www.linkreit.com/tc/our-business/happyvly/?type=assetInvestment

海外物業組合

儘管本財年仍是房地產市場波動不穩的時期,領展仍果斷地購入位於倫敦金絲雀碼頭的物業The Cabot,完成公司在大中華地區以外的第二個收購項目。該甲級寫字樓已全數租出,除了可即時為領展的收益帶來貢獻外,長遠亦將會令物業組合變得更多元化。

位於英國倫敦的The Cabot
位於英國倫敦的The Cabot
圖片來源:https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Morgan_Stanley,_25_Cabot_Square,_Canary_Wharf_-_geograph.org.uk_-_440760.jpg

位於澳洲的100 Market Street及英國的The Cabot分別自2020年4月及2020年8月開始帶來租金收入。年內,按收益及物業收入淨額分別為HK$3.71億及HK$2.7億。

於2021年3月31日,該兩項物業的租金收繳率為90%,而加權平均租約到期日分別為8年及超過10年,防守性較高。

位於澳洲悉尼的100 Market Street
位於澳洲悉尼的100 Market Street
來源:https://www.linkreit.com/en/media/news/link-acquires-100-market-street-in-sydney-for-aud683-million-86

15年的蛻變歷程(節錄自領展2020/21年度年報-策略報告)

自2005/2006(領展植根香港)

  • 擁有180個商場及停車場並於香港上市
  • 透過資產提升項目豐富商場購物體驗
  • 改造鮮活街市
  • 發展穩健的資產管理知識

2011/2012(首個香港收購項目)

  • 收購南豐廣場及海悅豪園
位於香港將軍澳的南豐廣場
來源: https://www.mpfinance.com/fin/instantp2.php?node=1578027492729&issue=20200103
位於香港將軍澳的南豐廣場 https://www.facebook.com/NanFungPlaza/photos/
位於香港將軍澳的南豐廣場

2014/2015(擴大投資策略至物業發展)

  • 透過合營公司收購待發展土地,其後發展為九龍東海濱匯

2014-2016(開展物業組合優化,並擴展至中國內地)

  • 透過五次資產交易,出售合共57項物業以達成物業優化
  • 收購北京領展購物廣場、中關村及上海領展企業廣場

2017-2019(強化中國內地一線城市的物業組合)

  • 收購領展購物廣場-廣州
  • 收購北京領展購物廣場-京通及深圳領展中心城

2020/2021(首次進軍海外市場)

  • 收購悉尼100 Market Street及倫敦The Cabot

2021/2022(持續擴張中國內地物業組合)

  • 收購上海七寶萬科廣場50%權益
  • 宣佈收購廣州太陽新天地購物中心

2025願景

在“2025願景”引導下,領展表示正追求卓越文化及創新遠見融入業務以優化物業組合增長。可能由於領展在上市初期經常被駡對商戶大幅加租,雖然近年的駡聲已大量減少,我認為公眾對領展的改益是由於領展的確對社區及商戶創造了價值,改善了營商環境。所以你可以見到領展近年的年報很大篇幅是說明他要建設一個多元和諧、合作共嬴的環境,希望可以和諧地連繫著業務合作夥伴、投資者、員工、非政府機構、商戶及社區之間。

領展繼續以香港為核心市場,構成物業組合的最主要部份。而目標市場包括中國內地一線城市與其周邊三角洲地區,以及四個選定的海外發達市場即澳洲、新加坡、日本及英國,該等市場可推動物業組合增長及分散風險。

領展更嘗試推出新型的服務,除提供實體店舖外,亦設有短期租約方式,讓新創業人士以最低的成本測試產品及市場,並向他們就展示產品及吸引顧客提供意見。此外,當店主建立品牌知名度後,可以選擇轉為長期攤檔或實體店舖,於2020/2021年共有10個短期攤檔轉型成為長期攤檔或店舖,可見此計劃取得一定的成功。另外,有超過50間單一商舖於本年度擴展業務至領展旗下其他物業。

2020/2021全年業績

領展表示近兩個季度的業績已明顯表現,認為公司正朝著正確的方向邁進。

全年收益上升0.2%至HK$107.44億,物業收入淨額上升0.2%至HK$82.38億,每基金單位分派上升1%至HK$2.8999,平均借貸成本下調83個基點至2.66%,資產總值上升1.1%至HK$2098.85億,每基金單位資產淨值下跌1.8%至HK$76.24。

儘管領展於本財年動用了HK$98億作策略性收購,但負債比率僅上升了1.7%至18.4%,而集團負債總額僅按年上升HK$40億至HK$386億。債務到期日分階段分佈於未來17年間,而債務到期年限平均為4.3年。

此外,目前正在進行四個項目—太和廣場、興華廣場、深圳領展中心城及大元街市,估計資開支總額為HK$4.34億。領展計劃就資產提升項目投資超過HK$10 億,預期投資回報率為低雙位數。

回購

於本財年動用HK$4億,平均以HK$63.11回購了600萬個基金單位,從而為股東創造價值。

估值

資產組合估值
資產組合估值 資料來源:領展 2020/2021年報

總結

領展經過15年的積極發展,在香港積累了寶貴的零售物業、辦公室等房地產的管理及營運的經驗。現時正積極在香港以外地區進行擴張,可清晰看到管理層訂立的發展方向,並非無序擴張。從往績上看,亦可見領展的管理團隊絕對是世界級一流的管理質素,他們正努力地將所持的投資物業發展好、營運好,從而為投資者及其他持份者如商戶、消費者等創造價值。

另一方面,有一點是領展與其他Reit十分不同的地方,就是領展並非由大發展商或大集團分拆出來的Reit,故並沒有發展上的包袱,可以更具彈性及靈活地朝著正確的方向上發展;相反,你可以看到其他分拆出來的Reit很多時會接連向原集團購入資產,就像提款機一樣為大業主提供資金或貸款,當然這並非一定有問題,有時可能會獲注入優質資產,但無論如何,在一定程度上會欠缺獨立發展的方向及機遇。領展在這方面絕對相比其他Reit是優勝的,我相信領展長遠可不斷為投資者創造價值。

所以,若你想在投資組合中持有一定比例的Reit,領展絕對會是我的首選。當然,大前提是你要看好香港及中國大陸的經濟發展情況,尤其是香港的發展前景;若你不看好的話,就另作別論了,當然其他成熟市場也有很不錯的Reit,如美國及新加坡。若你看好香港及中國大陸的市場的話,並且可以長線拿得住領展的話,我有信心領展長遠將會為你帶來很不錯的收入。

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