摘要：分享投資於房地產投資信託基金的好處，包括可以提供穩定派息及抵抗通貨膨脹。對於想穩定提升現金流的投資者尤其重要，例如退休人士或資產值已足夠大到財務自由的投資者。
甚麼是房地產投資信託基金？
房地產投資信託基金，一般簡稱Reit。基本上就像傳統的共同基金(Mutual fund)一樣，集合一定金額的資金去投資於房地產等有穩定收入的資產。基本上，投資於Reit的目的就是想要當房東，定期收租，但就可以免卻很多做房東要處理的麻煩事，例如找租客、維護物業、催租客交租金、繳交水電雜費及政府相關稅費等。當然Reit會有償聘請一個專業團隊提供相關物業管理服務。此外，一般所指的Reit，是可以在證券交易所買賣的，就像買賣股票一樣可以很方便地作投資，流動性十分好，不像買賣物業那樣要處理很多繁複的程序，這也是投資Reit的一大好處。
房地產投資信託基金的行業類別
Reit現在的資產類別已由傳統的商場、辦公室、公寓住宅、酒店等，發展到物流、倉儲、供電設施、無線電話基站設施、數據中心、老人院舍、醫院，甚至監獄都有。當然這些較新穎的Reit類別主要集中在美國，而香港和新加坡的Reit仍然主要是集中在傳統的一些資產類別上。
Reit對比股票
- 股息分派：
- 股票一般的派息都是由公司的董事會決定，沒有規定公司賺到錢一定要分派給股東，即使長年派息的銀行股也不例外，例如匯豐銀行早前斷派息就是一個好例子。
- 房地產投資信託基金的大部分，甚或全部除稅後淨收益會以股息形式定期派發予投資者。根據現時香港證監會的規定，房地產投資信託基金的股息分派比率最少須為90%。(資料來源: https://www.hkex.com.hk/Products/Securities/Real-Estate-Investment-Trusts?sc_lang=zh-HK)
- 投資的限制：
- 投資股票的其中一個風險，就是隨著公司的發展或管理層的變動，有可能會變得失去發展方向或不務正業，造成資金亂用或濫用的情況，最終損害小股東的利益。
- 根據香港證監會的規定，無論在任何時候，房地產投資信託基金的資產總值至少75%均必須被投資於產生定期租金收入的房地產項目。（資料來源：https://www.sfc.hk/-/media/TC/assets/components/codes/files-current/zh-hant/codes/code-on-real-estate-investment-trusts/Code-on-Real-Estate-Investment-TrustsDec-2020-Chi.pdf）
- 借貸的限制：
- 投資股票的另一個很大的風險，就是公司過度借貸，有很多公司由於擴張過快和發展太進取，會不斷大幅增加貸款進行收購合併，最終導致大額損失或甚至破產倒閉。
- 根據香港證監會的規定，無論在任何時候，房地產投資信託基金的借款總額都不得超逾其資產總值的 50%（資料來源：https://www.sfc.hk/-/media/TC/assets/components/codes/files-current/zh-hant/codes/code-on-real-estate-investment-trusts/Code-on-Real-Estate-Investment-TrustsDec-2020-Chi.pdf）。
從以上三點可以看出，Reit有其先天的條例規範下的保障，對於投資者來說，相對於股票投資的風險可以大大降低。所以，你會經常聽說某某上市公司倒閉了，但卻很少會聽到有Reit資不抵債要關閉的。尤其對於退休人士來說，他們的風險承受能力有限，不像年輕人那樣即使輸了錢也可以有時間重新再賺回來。亦可避免因公司的管理問題或政府政策等問題而導致影響派息，破壞投資者的現金流規劃預算。
Reit對比銀行股的派息
讓我們對比一下香港最大的Reit（其實已經是亞洲最大的Reit）領展(香港股票編號: 823)與常年號稱香港最穩陣的銀行股匯豐(香港股票編號: 5)在過去10年間的派息情況。
上圖比較了領展及匯豐在過去10年的每股派息情況，去年因新冠疫情英國政府不准銀行派息，這就是上文所提到的政策風險，試想若一名退休人士等著派息過活的話，這真是破壞了他的全盤計劃。即使不計及去年疫情的影響，讓我們看2019年及之前的對比，亦可清楚看到匯豐的派息已連續多年停止了增長，反觀領展的派息則連連上升；更重要的是，政府不會要求Reit停止派息，因為派發股息就是Reit成立的基石。正如上文所討論，領展作為一隻Reit在資金的運用上要按照規定時刻想著要如何投資於可產生派息的項目上，相反匯豐等公司在發展方向上的目的不會專注於增加派息，甚至有可能會因管理層的投資失誤而對公司的發展造成負面影響，例如匯豐在早年大舉投資於美國，導致在2008年金融危機時造成大額損失。
Reit對比債券
在派息方面的比較，債券比Reit更加穩定，並更具可預見性，因為當你買入一隻債券時，其債券孳息率已確定了，接下來直至債券到期日前都會定期獲得派息以及收益率都將確定不變，無論市場情緒如何改變。詳細可看看我之前一篇專門介紹債券的文章「債券的主要優勢-能提供穩定的現金收入」。
既然債券那麼好為何還要投資Reit呢？答案其實已經在本文章的標題說明了，簡單來說，投資Reit是可以達到抵抗通貨膨脹的目的，理由很簡單，買Reit就是你購入了一個房產的一部分，而這些房產的資產價格正常來說是會跟隨通脹上升，例如你買入了商場的Reit，當這地區的人口增長或人均工資上升時，刺激了消費也會提高，帶動物價上升，那麼商場做的生意額上升了，商場就可以適當加租了，即Reit的租金收入就會上升，所以你從這隻Reit上的分派就會相應增加了。另一方面，Reit的資產淨值(NAV)的估值方法一般就是靠對物業每年預計收到的總租金收入估算出來的，而這個Reit的NAV一般都會是投資者對於其股價到底值多少錢的一個重要參考，所以如果說某隻Reit的NAV不斷上升，正常來說，其股價也是會跟著上升的，雖然這並不是絕對的。
舉個例子，若你買債券收息每年6%，若干年後你所收到的仍然是當年的6%債息，並不會跟隨通脹上升。但買Reit就不同了，你有機會每年收到的派息會隨著通脹上升，例如你今天買入一隻Reit收取4.5%派息，可能若干年後，你持有的Reit的資產淨值平均每年都隨通脹上升了，即使你到時候仍在收取4.5%派息，但這是計及通脹調整後Reit資產升值後的4.5%派息，在數額上當然會比最初第一年的4.5%要多。很多人會說，Reit是介乎股票與債券之間，既可賺息也可賺價。
Reit相對債券還有一個好處，就是Reit比債券的流動性要好很多，隨時可以買入賣出，即便你急著套現也沒有問題。但債券的流動性一般就比較差，而且買入(bid)、賣出(ask)的差價較大，一般會持有債券至到期日等待贖回，若有需要提前賣出套現的話，很有可能要蝕一些價位才可賣出。
通脹壓力趨升
近年來，尤其在新冠疫情後各地政府皆大印鈔票的情況下，正常情況下是會引發通脹，進而推升資產價格，所以很多人都會選擇買物業投資來抗通脹。但如果想買物業投資的話，其實較難做到分散風險，因為單個物業價格都已經比較高昂，難以買入多個；且在物業類型及地區分佈上亦難以做到分散的效果。此時，投資Reit即可解決上述分散風險的問題了，投資者可以適當分散投資不同的資產類別及國家或地區。這樣就既可以分散風險，亦可以享受到資產價格隨通脹而升值。
我的Reit持倉
我目前幫助退休家人管理的「固定收入投資持倉」中就按照這個投資邏輯持有Reit及債券的投資組合，大家有興趣可以參考一下。該組合的目的主要是為了賺取定期的現金流，並希望持倉組合可以長遠抵禦通脹壓力。
留言及分享轉發
若你有問題請在下方留言，我會回覆你的。或者如果你發現我有地方說錯了，也請指正。如果你覺得有意思或幫到你的話，可以分享給其他人。
